CUI PRODEST? La valutazione immobiliare: a chi? Per chi? Da chi?
L’idea di questo articolo è nata dopo l’ultima, ennesima espressione di sconforto colta sul viso di fratello e sorella che, dopo aver ricevuto la valutazione del loro immobile, non hanno potuto fare a meno di compararla con quella del 2014 fatta da un tecnico.
Perché sconforto? Beh perché quella commerciale è stata inferiore di oltre 50.000,00 €.
Premessa: il 2014 è stato uno tra gli anni più difficili della crisi del mercato immobiliare iniziata nel 2008, sia in termini di valori che di volumi.
Ecco perché ancora di più, fa clamore leggere i numeri di quella valutazione.
Ma come è possibile che tra una valutazione commerciale ed una tecnica ci sia così tanta differenza?
Cerchiamo di rispondere affrontando diversi aspetti.
1. In Italia non ci sono regole chiare ed univoche. Nel senso che richieste 10 valutazioni a 10 soggetti diversi, molto probabilmente i risultati saranno diversi tra loro. Per definire la metratura commerciale abbiamo sposato da anni l’utilizzo dei parametri dettati dalla normativa UNI 10750 che è poi la stessa che determina la superficie catastale risultante da una misura catastale.
2. I fattori che influenzano oggi il mercato sono molteplici e tra i più incidenti:
• cambiamento della composizione demografica e dello stile di vita;
• riduzione del tempo disponibile per attività extra lavorative;
• proliferazione di prodotti e servizi;
• riduzione dell’impatto della pubblicità attraverso i media;
• affollamento pubblicitario e eccesso di pseudo informazione;
• eccesso di sconti e promozioni;
• l’offerta di immobili in vendita ancora molto alta;
• l’andamento del mercato dei mutui e finanziamenti;
• i livelli occupazionali;
• il numero elevato di immobili all’asta;
• il reddito medio pro capite;
• i volumi di compravendita e le “richieste” di un determinato territorio;
• il tessuto industriale circostante;
• l’offerta di servizi del territori;
• la percezione del futuro.
3. Sembrerà banale ma la semplice formula matematica “superficie x valore medio/mq” non funziona. Si possono avere 100 mq di un qualcosa di cui non c’è domanda, il cui valore non potrà essere quello risultante dalla formula.
La domanda
In questo ultimo punto abbiamo introdotto un concetto importante ovvero quello della domanda.
Infatti se un immobile è molto richiesto, a parità di superficie commerciale rispetto ad uno la cui richiesta è molto bassa, il prezzo non potrà in alcun modo essere uguale.
Gli agenti immobiliari ricevendo quotidianamente decine di richieste, effettuando altrettante valutazioni commerciali (solo per dare qualche numero sono circa 7500 le valutazioni immobiliari fatte ad oggi e oltre 40.000 le richieste ricevute in oltre 20 anni) e concludendo quotidianamente trattative, sono in possesso di tutti quei dati utili per effettuare analisi puntuali sui volumi, valori e dinamiche di mercato.
Il geometra, l’architetto o l’ingegnere hanno indubbiamente competenze tecniche per effettuare delle valutazioni immobiliari che tuttavia saranno tecniche e non commerciali.
Basti pensare alle perizie degli immobili venduti all’asta: avete mai visto aggiudicarsi un immobile all’asta al prezzo della perizia depositata nel bando d’asta?
Vi siete mai chiesti perché il tempo di medio di vendita di un immobile all’asta è superiore ai 36 mesi?
Una questione di ruoli e competenze
Sono sicuro che se aveste un forte dolore al ginocchio non andreste dall’otorino!
Eppure, nel campo immobiliare succede proprio questo.
E questo non giova al proprietario che vorrà vendere la propria casa e impiegherà diversi anni per farlo, vendendo poi ad un prezzo addirittura inferiore rispetto alla valutazione più bassa che aveva ricevuto (e che non aveva preso in considerazione). Non giova all’agente immobiliare che dovendo fare altre valutazioni, si sentirà dire: “ma il mio vicino di casa chiede 50.000,00 € in più rispetto alla mia che è pure più piccola” acquisendo quindi un altro incarico fuori mercato. Non giova allo stesso tecnico che non riuscendo a vendere l’immobile per cui fece la valutazione, non avrà la possibilità di fare un progetto relativo alla ristrutturazione necessaria per quello stesso immobile.
Insomma, farsi fare una valutazione tecnica e non commerciale, non giova in generale al mercato immobiliare.
