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La richiesta di mutuo

Partiamo dal presupposto che il momento ideale per rivolgersi a un consulente del credito sarebbe ancora prima di avere individuato la casa da comprare. In questo modo il consulente può analizzare le possibilità finanziarie e di credito soggettive e si ottimizzano i tempi di ricerca.

La documentazione necessaria riguarda la situazione reddituale, anagrafica e finanziaria dei richiedenti e di eventuali garanti. Quindi carta d’identità e codice fiscale per i documenti anagrafici. Ultime due buste paga (per lavoratori dipendenti), cedolino della pensione (per pensionati) o l’ultimo modello CUD o 730 o modelli unici (per lavoratori autonomi). Nel caso in cui si fosse già individuato l’immobile tra i documenti richiesti avremo la proposta d’acquisto o il preliminare, l’atto di provenienza (rogito venditore), la planimetria catastale, la concessione edilizia (solo per immobili di nuova costruzione).

  • IL TASSO. Fisso o variabile?. Il tasso fisso è un po’ più alto ma consente di conoscere in anticipo l’importo che si dovrà pagare. Il tasso variabile subisce le variazioni dei tassi e quindi non è del tutto prevedibile. Esistono anche soluzioni che consentono di coniugare la convenienza economica del tasso variabile con la sicurezza e la stabilità del tasso fisso, come il tasso misto o la fissazione di un CAP. 
  • LA DURATA. La durata può andare da 5 a 30 anni
  • TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), che è l’indice sintetico di costo e indica l’esatto costo del finanziamento. E’ un indice, espresso in termini percentuali, del costo complessivo del finanziamento, calcolato su base annua in relazione alla durata del finanziamento ed alla periodicità delle rate. Comprende gli oneri accessori quali spese di istruttoria, spese di apertura pratica, spese di incasso delle rate e spese assicurative obbligatorie. Inoltre, per effetto delle nuove disposizioni di Banca d’Italia sulla trasparenza in adempimento della direttiva europea EU 2008/48/CE, dal 1 giugno 2011 il calcolo del Taeg comprende anche l’eventuale compenso riconosciuto dal cliente ad un intermediario del credito per l’ottenimento del finanziamento, i costi delle polizze assicurative che costituiscono requisito necessario per ottenere il credito o ottenerlo a specifiche condizioni e gli oneri fiscali (come ad esempio l’imposta di bollo sui contratti). Non sono invece compresi gli eventuali oneri notarili (per finanziamenti garantiti da ipoteca quali i mutui casa). Il Taeg deve essere presente nel contratto e nel documento di sintesi che devono essere consegnati al cliente 
  • PIES. Verificare se al mutuo è applicabile la disciplina a tutela dei consumatori e se la Banca ha consegnato, quando la legge lo prevede, il PIES e l’offerta vincolante. Il PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato) è un documento che deve contenere tutta una serie di informazioni necessarie, che le banche devono presentare in base a uno schema prestabilito “standardizzato” e consente, quindi, di paragonare le offerte di mutuo di diverse banche in maniera molto più semplice e veloce. Grazie, poi, alla nuova disciplina del DL Mutui viene riconosciuto al consumatore un periodo di riflessione di almeno 7 giorni, in modo tale che possa confrontare le diverse offerte presenti sul mercato e prendere una decisione il più possibile ponderata. Durante questo periodo l’offerta è vincolante per il finanziatore, mentre il consumatore può accettare l’offerta in qualunque momento, anche prima che siano decorsi i 7 giorni previsti.
  • CLAUSOLE FLOOR. Controllare se ci sono Clausole Floor. Controllare se è stato inserito un patto marciano. Il patto marciano è quel patto che consente alla banca di procedere alla vendita dell’immobile in caso di inadempimento protrattosi oltre i 18 mesi
  • LE SPESE DI MUTUO. Le spese di istruttoria consistono nei costi di apertura della pratica e delle formalità necessarie. Possono variare in maniera anche considerevole da banca a banca.
  • IL PIANO DI AMMORTAMENTO. Verificare il piano di ammortamento, cioè il prospetto che indica l’ammontare di ogni singola rata per tutta la durata del mutuo e rappresenta un documento senz’altro utile per conoscere la situazione anche a lungo termine.
  • RINEGOZIAZIONE.  È possibile rinegoziare il mutuo in qualsiasi momento, con la propria banca oppure surrogare il mutuo con altra banca senza penali o spese per la surroga.

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