Quali sono i requisiti necessari per svolgere l'attività di amministrazione condominiale​

Fino a qualche anno fa l’attività di amministratore di condominio, poteva essere svolta da chiunque. Dal 2013 sono stati determinati i criteri e le modalità per la formazione degli amministratori di condominio e dei corsi di aggiornamento che gli stessi devono seguire ai fini della formazione.

La legge di riforma del 2013 prevede che l’amministratore debba possedere determinati requisiti per poter svolgere l’attività, quali:  

  • godere dei diritti civili;
  • non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  • non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive (come ad esempio l’obbligo di soggiorno o di firma), salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  • non essere interdetti o inabilitati;
  • non risultare annotati nell’elenco dei protesti cambiari;
  • avere conseguito il diploma di scuola secondaria di avere frequentato un corso di formazione iniziale di almeno 72 ore, delle quali per lo meno un terzo dedicate ad esercitazioni pratiche, e svolgere l’attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale per almeno 15 ore annuali.

Negli stabili con più di 8 condòmini, la nomina dell’amministratore è obbligatoria e deve essere approvata da una maggioranza qualificata che è quella dei 500 millesimi.

L’amministratore rappresenta i condòmini e può promuovere azioni giudiziali nell’interesse del condominio, sia contro i terzi sia contro i condòmini.

L’amministratore inoltre ha l’obbligo di:

  • all’atto della nomina (e ad ogni rinnovo dell’incarico) a comunicare i propri dati anagrafici e professionali e il luogo dove vengono tenuti i registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali e delle revoche nonché della contabilità specificando giorni e ore in cui gli interessati possono prenderne visione gratuitamente
  • a stipulare una polizza che lo copra in caso di errore professionale
  • ad adeguare i massimali di polizza quando nel periodo del suo incarico vengono deliberati lavori straordinari
  • ad affiggere sul luogo di accesso al condominio una targa con le generalità e i recapiti
  • ad aprire uno specifico conto corrente dedicato al condominio e a fare transitare su questo conto le somme ricevute dai condomini o da terzi e quelle erogate per conto del condominio
  • alla cessazione dell’incarico, a consegnare tutta la documentazione in suo possesso riguardante il condominio all’amministratore subentrante
  • ad agire per il recupero forzoso delle somme dovute al condominio entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio salvo che l’assemblea lo dispensi espressamente. 
  • eseguire le deliberazioni dell’assemblea.  
  • predisporre il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni.
  • convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale.
  • curare l’osservanza del regolamento di condominio
  • disciplinare l’uso delle cose comuni e l’utilizzo dei servizi in modo tale che tutti possano goderne nel migliore dei modi.
  • riscuotere i contributi
  • erogare le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni
  • compiere tutti gli atti per conservare le parti comuni dell’edificio
  • curare gli adempimenti fiscali
  • tenere il registro dell’anagrafe condominiale, nel quale annotare i dati dei singoli proprietari e degli altri titolari di diritti sui singoli alloggi, specificando i dati catastali e quelli relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni
  • curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e di revoca dell’amministratore, del registro di contabilità, anche con modalità informatizzate
  • conservare la documentazione riguardante la propria gestione
  • in caso di richiesta dei condomini fornire una attestazione riguardo allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e allo stato delle cause in corso

Inoltre, nel momento in cui accetta la nomina, l’amministratore deve specificare il proprio compenso in maniera dettagliata.

L’incarico dell’amministratore ha durata di un anno rinnovabile.

Le modalità della revoca dell’incarico possono essere previste nel regolamento condominiale. In caso contrario la revoca deve essere approvata con la maggioranza dei presenti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. La revoca può essere anche disposta dall’autorità giudiziaria se ricorrono alcuni gravi motivi stabiliti dalla legge. In particolare, quando:

  • non comunica ai condomini la notificazione al condominio di un atto di citazione in giudizio che riguarda questioni che vanno oltre le sue attribuzioni, ivi compresa la richiesta di una revisione o di una modifica della tabella millesimale
  • non effettua il rendimento dei conti nel termine di 180 giorni dalla chiusura della gestione condominiale
  • non convoca l’assemblea per l’approvazione dei conti
  • si rifiuta di convocare l’assemblea per la nomina di un nuovo amministratore
  • omette l’esecuzione di un provvedimento del giudice o dell’autorità amministrativa
  • omette di dare esecuzione ad una delibera dell’assemblea
  • omette di aprire il conto corrente condominiale
  • gestisce il patrimonio del condominio in modo tale da creare il rischio di confusione tra il suo patrimonio o con quello di altri soggetti
  • omette la comunicazione dei propri dati oppure li comunica in modo incompleto
  • si rifiuta di fornire dati aggiornati in merito allo stato dei pagamenti
  • non cura la tenuta dei registri obbligatori
  • non cura il recupero dei crediti e la relativa fase di esecuzione (pignoramento, vendita all’asta e assegnazione delle somme)
  • cancella immotivatamente delle formalità di annotazioni nei registri immobiliari a tutela del condominio.

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